LOI MALRAUX ET/OU DÉFICIT FONCIER :
Optimiser la loi Malraux avec le Déficit Foncier ou utiliser un seul des deux ?
Utiliser la loi Malraux et le déficit foncier ensemble ou séparément ? La loi Malraux permet de réduire ses impôts juqu’à 30% du montant des travaux de rénovation sur un bien éligible. Et le déficit foncier de déduire de ses impôts le déficit créé par des travaux sur un bien loué. On peut cumuler les deux solutions sachant que la loi Malraux offre jusqu’à 30% de 400 000€ sur 4 années et le déficit foncier jusqu’à 10 700€ chaque année.
A noter qu’il existe d’autres solutions en plus de la Loi Marlaux pour défiscaliser. Comparons dans cet article le mécanisme du déficit foncier avec celui de la loi Malraux.
QU’EST-CE QUE LE DÉFICIT FONCIER ?
Le déficit foncier est un régime auquel tous les logements locatifs peuvent prétendre. Il prend effet à partir du moment où les charges du propriétaire d’un bien (travaux de rénovation, taxe foncière…), sont supérieures à ses revenus fonciers. Son principal avantage est d’offrir la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts sur un bien qui ne coûte plus que ce qu’il ne rapporte.
Le mécanisme permet de déduire dans leur totalité les travaux des revenus fonciers et même davantage. En effet, le déficit peut être déduit du revenu global imposable et ce, jusqu’à 10 700 € par an. Tous les surplus pouvant être reportés sur 10 ans sur les bénéfices à venir.
Il ouvre aussi droit à une réduction, voire même un effacement de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et de la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS). Un de ses principaux avantages réside dans le fait qu’il n’est pas soumis au plafond habituel des niches fiscales de 10.000 €/an.
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Le résumé du Déficit Foncier
| Avantages Déficit Foncier | Conditions Déficit Foncier |
|---|---|
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Déficaliser jusqu’à 10 700 euros par année |
Posséder un bien immobilier en location |
|
Générer une plus-value immobilière grâce aux travaux |
Réaliser des travaux de rénovation |
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Obtenir des revenus réguliers grâce aux loyers |
Le coût des travaux est supérieur à vos recettes locatives
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Un conseil, si vous souhaitez profiter au maximum du déficit foncier, il est préférable d’user d’un montant de travaux pour 2018 au moins deux fois supérieur aux revenus fonciers. Dans la mesure du possible, n’utilisez pas le montant de vos travaux pour 2024, l’objectif étant de les décaler sur les années suivantes.
La réalisation de cette optimisation vous offrira la possibilité de réduire le montant de votre imposition sur les revenus fonciers, voire de les supprimer totalement. Elle vous permettra aussi de diminuer le montant de votre assiette globale tout en créant du déficit à reporter sur les années à venir.
Vidéo sur la loi Malraux (sans le Déficit Foncier)
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QU’EST-CE QUE LA LOI MALRAUX ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Avec cette loi plutôt orientée vers les contribuables les plus imposés, vous effectuez l’acquisition d’un bien éligible situé dans un secteur sauvegardé (ou site patrimonial remarquable). Vous devrez analyser les possibilités pour regarder les grandes villes éligibles en loi Malraux.
Le résumé de la loi Malraux
| Avantages loi Malraux | Conditions loi Malraux |
|---|---|
|
Défiscaliser jusqu’à 30% du montant des travaux de rénovation |
Acheter un bien immobilier ancien dans un site patrimonial remarquable |
|
Générer une plus-value immobilière grâce aux travaux |
Respecter le plafond des travaux de 400 000 euros et louer son bien pendant 9 ans |
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Obtenir des revenus réguliers grâce aux loyers |
Réaliser les travaux avec l’aide d’un architecte des bâtiments de France |
Suite à cela, vous engagez des travaux de rénovation sur ce bien afin de réhabiliter le patrimoine que vous venez d’acquérir. Le tout en respectant l’architecture et l’esthétisme des autres immeubles déjà présents dans la zone. Pour veiller à leur bonne réalisation, les travaux sont encadrés et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). La mission de ce dernier est de s’assurer du bon déroulé des opérations, en contrôlant par exemple le choix des matériaux sélectionnés pour les rénovations. A noter que si vous ne souhaitez pas réaliser de travaux il est envisageable d’investir en SCPI loi Malraux. Une fois votre bien remis en état, vous devez le mettre en location pour une période minimale de 9 ans.
C’est en respectant ces conditions que vous pouvez prétendre à la réduction d’impôts qui en découle. En effet, vous pouvez bénéficier d’une réduction allant jusqu’à 100.000 € du montant des travaux. Cette somme est plafonnée sur une année dans une limite de 4 ans. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une défiscalisation totale de 400.000 € sur des travaux réalisés dans le cadre de la solution. Mais il faudra forcément savoir où investir en loi Malraux ? Pensez à regarder les autres solutions en plus de la Loi Marlaux pour défiscaliser
COMPARATIF DÉFICIT FONCIER OU LOI MALRAUX
Les conditions Déficit Foncier vs loi Malraux
| Conditions Déficit Foncier | Conditions loi Malraux |
|---|---|
|
Disposer d’un bien locatif |
Achat d’un bien ancien éligible |
|
Un bien qui ne coûte plus que ce qu’il ne rapporte |
Engagement de travaux de réhabilitation |
|
|
Mise en location du bien acquis |
Avantages Déficit Foncier vs loi Malraux
| Avantages loi Malraux | Conditions loi Malraux |
|---|---|
|
Déductions jusqu’à 10.700 € / an |
Achat d’un bien ancien éligible |
|
Un bien qui ne coûte plus que ce qu’il ne rapporte |
Engagement de travaux de réhabilitation |
|
|
Mise en location du bien acquis |
Le résumé de la loi Malraux
La loi Malraux optimisée au Déficit Foncier permet de cumuler les deux avantages fiscaux. Si vous possédez un bien en loi Malraux et que vous réalisez les travaux de rénovation éligible vous pourrez obtenir entre 22 et 30% du montant de ces derniers sur un plafond de travaux de 400 000 euros sur 4 ans. Et si vous louez votre bien mais que les travaux coûtent plus que vous rapportent vos loyers, vous pouvez en plus imputer ce déficit de vos impôts, dans la limite de 10 700 euros par ans. On obtient donc une réduction d’impôts très importante. A noter cependant que ce n’est pas applicable dans le cadre d’un VIR loi Malraux (Vente d’Immeuble à Rénover).
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FAQ - Les questions fréquemment posées sur les différences entre la loi Malraux et le Déficit Foncier
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 30% du montant des travaux de rénovation sur un bien immobilier ancien dans un site patrimonial remarquable.
Qu'est-ce que le Déficit Foncier ?
Le Déficit Foncier permet de défiscaliser jusqu’à 10 700€ par ans en effectuant des travaux de rénovation sur un bien loué si vos travaux sont plus élevé que vos loyers.