Comment investir dans une SCPI Loi Malraux ?

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La loi Malraux est un régime de défiscalisation immobilière apparue en 1962 par son initiateur, le député André Malraux. Pour le cas des monuments historiques, cette législation encourage les propriétaires d’anciens immeubles à restaurer leurs biens, le valoriser pour qu’ils attirent des investisseurs et d’offrir une nouvelle source de revenue. Dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien, vous pouvez investir en loi Malraux avec ses avantages et conditions contractuelles. Vous pouvez aussi investir dans une SCPI loi Malraux pour vous décharger de certaines responsabilités. Alors comment fonctionne une SCPI Loi Malraux et quels sont ses avantages ? On vous dit tout.

Explication SCPI loi Malraux
Infographie pour expliquer le fonctionnement d’une SCPI loi Malraux

Explication et définition SCPI loi Malraux

D’un point de vue général, une SCPI correspond à une société civile de placements immobiliers. Ce mode d’investissement est ouvert à tous les contribuables et permet d’acquérir des parts de la SCPI. Cette action s’effectue en entrant dans son capital, ce qui permet de devenir propriétaire d’une partie d’un bien immobilier, en compagnie d’autres propriétaires qui auront investi pour des montants variables.

Avec les fonds récoltés, la SCPI acquiert et tire parti d’un bien immobilier dans une optique de rentabilité. La donne est sensiblement la même en Loi Malraux mais elle confère de surcroît quelques avantages supplémentaires liés aux conditions d’application du dispositif. Et vous profitez d’une forte sécurité car ils investissent dans des endroits très variés en loi malraux comme les grandes villes, les petites et diversifient ce patrimoine immobilier.

À noter enfin que la durée minimale de conservation de la SCPI loi Malraux est de 9 ans, ce qui correspond à la période de location exigée par le dispositif. Il est toujours préférable de conserver ses parts quelques années de plus, afin de se laisser le temps de revendre le bien immobilier en question avant la dissolution de la Loi Malraux.

Placer son argent dans la vieille pierre peut comporter des risques. Heureusement, pour obtenir plus de 4% de rentabilité nette reste possible en choisissant une formule d’investissement assortie d’avantages fiscaux. Celle qui consiste à réhabiliter un bien en loi malraux ou inscrit aux Monuments historiques est ultrarentable, mais elle est réservée aux gros contribuables. Pour réduire la facture fiscale, vous pouvez aussi acheter à crédit des parts de SCPI, ces sociétés spécialisées dans la gestion de bureaux. Après déduction des intérêts de prêt, elles ramèneront souvent des rendements supérieurs à 5,5%.

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Quels sont les avantages d’une SCPI Loi Malraux ?

Les avantages d’une SCPI loi Malraux résultent également dans ces conditions de gestion. Rappelons que la Loi Malraux est soumise à certaines conditions telles que :

  • L’achat d’un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé (ou site patrimonial remarquable)
  • La réalisation de travaux de rénovation (soumis à certaines réglementations) sur le bien en question
  • La mise en location du bien pour un période de 9 ans

Lorsque vous êtes détenteurs de parts en SCPI Loi Malraux, vous n’avez pas à vous soucier de toutes ces contraintes étant donné que c’est la société de placements qui s’occupe de toutes ces démarches. Vous êtes donc libérés de ces dernières, ce qui vous offre un gain de temps indéniable. Ainsi, l’avantage est double puisque les investisseurs bénéficient des avantages de la SCPI cumulés à ceux de la Loi Malraux.

Au-delà de cela, un investissement en SCPI Loi Malraux peut être idéal pour des personnes n’ayant pas les fonds nécessaires pour investir d’elles-mêmes. En effet, il faut savoir que l’entrée dans le capital de l’une de ces sociétés peut s’effectuer à partir de 10.000 €.

Un placement en SCPI loi Malraux est aussi plus sécurisant puisque les risques sont mutualisés entre tous les investisseurs. De plus, la rentabilité du placement est intéressante et régulière. Vous n’aurez pas à vous demander dans quelle ville investir en loi Malraux, ils s’occupent de tout à votre place.

Explication de la loi Malraux
Biens éligibles en SCPI loi Malraux
Biens éligibles en SCPI loi Malraux

L’engouement pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ne faiblit pas, car près de 10 milliards d’euros d’épargne y ont été investis au cours des deux dernières années précédentes. Avec cet argent, elles achètent des bureaux et des murs de boutiques, les mettent en location puis reversent chaque trimestre aux souscripteurs leur quote part de loyers. Pour une mise modeste de l’ordre de 1 000 euros, on a ainsi accès à un patrimoine plus rentable que le logement, sans souci de gestion. Toutefois comme la hausse des loyers de l’immobilier d’entreprise a été inférieure à celle des prix de vente l’année dernière, les rendements se sont un peu affaissés : les meilleures SCPI ont rapporté entre 5,7 et 6,30%.

Avec le dispositif malraux et loi monuments historiques, pour en bénéficier, il existe deux superbes plans pour les gros contribuables. Dans la pratique, il faut acheter un bien ancien de caractère situé en périmètre sauvegardé ou classé par l’État (monument historique), le faire rénover, puis le louer à titre de résidence principale (au moins six ans en régime malraux et 3 ans pour un monument historique). Attention, la réhabilitation doit se faire dans les règles de l’art, et sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.

Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et à 11% de prélèvements sociaux. Vous pouvez déduire des loyers tous les travaux, les charges et les intérêts d’emprunt (dans la limite du montant des loyers pour l’investissement en régime malraux). Le déficit ainsi obtenu est déductible à 100% du revenu imposable et, en cas de dépassement, reportable pendant cinq ans.

Quelles sont les réductions d’impôts avec une SCPI Loi Malraux ?

Dans le cadre d’un investissement dans une SCPI Loi Malraux, le montant de la défiscalisation peut grimper jusqu’à 18% de la somme investie, dans une limite de 30.000 €.

Un autre avantage résulte dans le fait que vous pouvez réguler le montant de votre investissement en fonction de la somme en impôts que vous souhaitez effacer.

Prenons le cas des SCI et la loi monuments historiques

Si une personne physique, un couple ou une personne morale décide de s’associer pour constituer une SCI (Société Civile Immobilière) et acheter un bien classé monument historique. Vous pourrez isoler cet actif immobilier de vos biens professionnels. Et vous assurer en outre une source de revenus supplémentaire, en louant les locaux par le biais de la SCI. Si un jour, vous décidez de faire des travaux de réparation, avec le dispositif malraux, ils bénéficieront de plusieurs avantages fiscaux.

Un avantage fiscal considérable en SCI loi Malraux

La mise en application de la loi malraux pour une SCI immeuble ancien devrait encourager, surtout les nouveaux investisseurs à entamer la rénovation du bien. Le rôle de l’État consiste à attirer les amoureux de la vieille pierre en leur accordant des cadeaux fiscaux sans équivalent. Sa générosité est proportionnelle à l’intérêt historique du bâtiment. Si la demeure est située dans un périmètre protégé par l’administration. Le montant des travaux de restauration est alors déductible des revenus fonciers et le déficit éventuel imputable sur le revenu global. En contrepartie, le bien doit être loué au moins six ans.
S’il est inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historique, les intérêts d’emprunt s’ajoutent au coûts des travaux, ce qui accroît le déficit foncier, donc l’économie d’impôt. Mieux encore, il n’y aura pas de droits de succession en perspective (à condition que des visites publiques soient prévues) et pas d’obligations locatives. Toutefois, vous ne pourrez déduire que 50 % du montant de la restauration si on habite la demeure.
Contrairement aux idées reçues, investir dans les vieilles pierres n’est pas réservé aux contribuables taxés à 54 %. D’après les fiscalistes, cette formule devient intéressante dès que le seuil de 43 % est franchi. Et ne croyez pas davantage que le ticket d’entrée soit élevé, car la plupart des dossiers sont financés à crédit.


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