Qu’est-ce que le LMNP ?
LMP ou LMNP | Conditions LMNP | Avantages LMNP | Défiscalisation LMNP
Dans le cadre d’une Location Meublée Non Professionnelle, vous mettez en location un bien dans le but de générer des recettes locatives. Ces dernières entrent dans l’assiette d’imposition sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Alors, comment être reconnu en tant que Loueur Meublé Non Professionnel ? Quelles sont les démarches à réaliser pour intégrer le régime ? Pour quels avantages ?
Tour d’horizon.
Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?
Pour vous aider à faire le point sur votre situation et cette solutions de défiscalisation, les principales différences entre les deux dispositifs sont présentées ci-dessous :
| Loueur Meublé Professionnel (LMP) | Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) |
Inscription au Registre du Commerce des Sociétés | Inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce |
Revenus fonciers supérieurs à 23 000 € sur une année civile | Revenus fonciers inférieurs à 23 000 € sur une année civile |
À noter que pour bénéficier du régime LMNP, vos revenus locatifs ne pourront dépasser les seuils de recettes de votre foyer fiscal imposés dans la catégorie des traitements et salaires, des bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) tirés d’autres activités que celle de la location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux (BNC).
Dans le cas contraire, vous serez considérés comme Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Simulation : êtes-vous éligible ?
Comment bénéficier du statut LMNP ?
Pour pouvoir louer votre meublé en tant que non professionnel, vous devrez effectuer certaines démarches préalables :
- Remplir la déclaration de début d’activité Poi, dans un délai maximum de 15 jours suivant le début de mise en location du bien
- Retourner le formulaire auprès du Centre de Formalités des Entreprises auquel le bien est rattaché.
Une fois ces démarches effectuées, vous recevrez votre numéro SIRET. Vous pourrez alors choisir le régime d’imposition (forfaitaire ou réel) de votre activité.
LMNP : quelles sont les conditions à respecter ?
Le bien loué doit naturellement être meublé et posséder tout le confort et l’équipement nécessaire pour accueillir un locataire. Ainsi, un lit et une table ne suffiront pas à classer votre bien en meublé. Ce dernier devra notamment contenir :
- Des volets dans la/les chambre(s) à coucher
- Une literie adéquate (couvertures, couettes…)
- Des plaques de cuisson
- Un réfrigérateur
- Des ustensiles de cuisine
- Des espaces de rangements…
Enfin, vos revenus locatifs devront être inférieurs à 23 000 € ou à la moitié de vos revenus globaux sur l’année. Par exemple, s’ils correspondent à 40 000 €, la part des revenus tirés de vos locations devra être inférieure à 20 000 €.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
- Dispositif accessible : il suffit d’acquérir un bien, sans restriction de surfaces, pour être éligible.
- Flexible : possibilité de mettre plusieurs meublés à la location.
De nombreux avantages fiscaux sont également proposés. En choisissant l’un des 2 régimes d’imposition qui suivent, vous accéderez à des avantages différents :
1. Le régime forfaitaire
Dans le cadre du régime forfaitaire, vous déclarez l’ensemble de vos loyers perçus, charges locatives incluses. Ici, l’avantage est que vous êtes seulement imposés sur la moitié de vos revenus locatifs. Prenez toutefois en compte le fait que cette réduction représente la totalité du montant des charges déductibles.
2. Le régime réel
Le régime réel, automatique au-delà de 70 000 € de recettes locatives annuelles (sur demande en dessous), permet de diminuer la fiscalité de votre meublé grâce aux méthodes suivantes :
- Déduction des charges liées au bien : taxe foncière, travaux effectués, intérêts d’emprunt…
- Mise en place d’un mécanisme d’amortissement du bien
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement d’un bien meublé implique la bonne compréhension du dispositif de défiscalisation, pour qu’il puisse être appliqué efficacement.
Lorsque vous louez un logement, celui-ci s’use au fil du temps. Cette détérioration entraîne une diminution de sa valeur sur le marché. Elle pourra alors être exploitée en tant que charge déductible supplémentaire sur vos revenus locatifs.
La méthode de calcul d’un amortissement s’effectue par composants (élément constituant le bien). Il peut notamment s’agir :
- Du terrain
- Du revêtement des murs
- Des escaliers
- Des plafonds…
Chaque composant devra être déterminé en fonction de son pourcentage de la valeur du bien et de sa durée de déduction. Pour cette étape, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert en fiscalité. Le calcul d’un élément trop éloigné de sa valeur pourrait vous porter préjudice ou vous faire perdre de l’argent lors de votre déclaration.
Une fois toutes vos déductions calculées, additionnez-les pour obtenir le montant de votre amortissement sur l’année.
Avantages de la défiscalisation en amortissement
- Stockage des amortissements : ces derniers ne pouvant être négatifs, les éventuels surplus pourront être stockés afin d’être réutilisés les années suivantes, sans limite de temps.
- Pas d’impact à la revente : en effet, votre acheteur pourra lui aussi amortir le bien en fonction de son achat.
Amortissement et défiscalisation dans l’immobilier ancien
Le statut de LMNP peut parfaitement convenir à un investissement en Loi Malraux ou Loi Monuments Historiques. En effet, le dispositif de défiscalisation peut être une bonne opération si vous souhaitez rénover un logement ancien dans le but de le remettre à la location. De nombreuses personnes sont friandes de ces types de biens et peuvent le choisir pour plusieurs raisons :
- Le lieu est chargé d’histoire
- Pour son aménagement intérieur atypique
L’amortissement dans les résidences de services
Le processus de défiscalisation d’amortissement peut aussi s’effectuer dans le cadre d’un investissement en résidences de services (Loi Censi Bouvard). Parmi elles, les résidences étudiantes, touristiques ou encore les établissements pour seniors.
Ici, la responsabilité de votre bien est confiée à un bailleur commercial. Cette opération vous octroie des avantages supplémentaires par rapport au régime LMNP classique :
- Aucune contrainte de gestion locative : le bien est régi par le bailleur
- Revenus garantis : le loueur est dans l’obligation de vous verser des revenus locatifs, même si le logement est vide.
Ultime avantage, un investissement en résidence de service vous permet de bénéficier d’une réduction de la TVA de 20 % sur votre bien acheté.
Pour aller plus loin
Catégorie : Investissement