LOI MALRAUX OU LOI PINEL ?

La loi Malraux et la loi Pinel permettent de réduire vos impôts dans l’investissement locatif. La loi Malraux vise la rénovation de bien ancien et la loi Pinel l’achat d’un bien neuf. Les zones éligibles et la défiscalisation sont différents pour la loi Malraux et la loi Pinel.

Quelle différence ? Pour quel profil d’investisseur ? Cet article vous explique les deux solutions et vous donne les informations nécessaires afin de savoir si vous devez défiscaliser avec la loi Pinel ou la loi Malraux. A noter qu’une autre loi de défiscalisation intéressante pour les contribuables avec un fort taux d’imposition est la loi Monuments Historiques.

Comparaison loi pinel et loi malraux
Infographie pour comparer la loi Malraux et la loi Pinel

COMPARAISON : DÉFISCALISATION EN LOI MALRAUX OU LOI PINEL ?

La loi Malraux est plus intéressante que la loi Pinel pour les contribuables fortement imposés. Notamment ceux ayant déjà atteint le plafond des niches fiscales (qui est de 10 000€ / ans). Elle offre une défiscalisation plus importante mais avec des travaux (et donc un investissement) plus importants. La réalisation de ce type de travaux est plus contraignante que d’investir dans la construction d’un logement neuf. La loi Malraux 1962 offre en compensation une réduction d’impôt plus intéressante et sur une plus petite période. En effet pour la loi Pinel il faut attendre la livraison du bien et la défiscalisation s’étalera sur 6 à 12 ans. Alors que la loi Malraux offre une réduction d’impôt dès le début des travaux et cela sur une durée de 4 ans. La loi Pinel vise plutôt un public qui cherche un retour sur investissement avec une partie défiscalisation alors que la loi Malraux répond à une volonté de réduction d’impôt importante. N’hésitez pas à regarder les avantages de la loi Monuments Historiques qui est également intéressante. N’hésitez pas à lire : Déficit Foncier ou loi Malraux ou alors les autres solutions.

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Comparatif loi Pinel ou loi Malraux

Loi Pinel 2020 Loi Malraux 2020
Types de biens concernés
Un bien neuf dans une zone éligible (définie par l’État)
Un bien ancien dans une zone éligible (Site Patrimonial Remarquable)
Conditions
- Respecter les plafonds pour les ressources des locataires ainsi que pour les loyers
- Location du bien immobilier entre 6 et 12 ans
- Respecter le plafond d’investissement qui est de 300 000 euros
- Un bien neuf dans une zone éligible
- Réaliser des travaux de rénovation avec un architecte des bâtiments de France
- Louer son bien pendant au moins 9 ans
- Un bien ancien dans un site patrimonial remarquable)
Avantage fiscal
- Défiscalisation en fonction de la durée d’investissement (6 ans = 12 % | 9 ans = 16% | 12 ans = 21%)
- Cumuler l’avantage fiscal avec les loyers
- Investir dans une zone en développement où la demande locative est forte
- Défiscalisation de 22 à 30% en fonction du plan d’urbanisme en vigueur
- Cumuler l’avantage fiscal avec les loyers
- Générer une forte plus-value immobilière Aucun plafond concernant les loyers
Risques
Il faut anticiper le fait que vous n’aurez pas de loyers au départ car on achète souvent son bien avant sa construction.
Les travaux de rénovation peuvent être importants et il faut faire attention à bien les calculer.
Vidéo sur la loi Malraux
Vidéo sur la loi Pinel

DÉFISCALISER AVEC LA LOI MALRAUX EN 2020

La loi Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 30% du montant des travaux de votre investissement. Elle a été inventé par André Malraux. Pour réaliser cette opération le bien doit être classé comme Site Patrimonial Remarquable avec (anciennement secteur sauvegardé) Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine. Ces zones sont déterminées par le ministère de la culture. Comme la loi Pinel on peut investir en SCPI loi Malraux. Cette loi de défiscalisation a pour but de rénover et sauvegarder la patrimoine français en offrant une réduction d’impôt très avantageuse. Le plafond des travaux est de 400 000 euros ce qui avec les 30% de réduction d’impôt offre une défiscalisation importante. Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France, ce qui est plus compliqué que pour d’autres dispositifs. Si vous le souhaitez, vous pouvez passer par une VIR loi Malraux et c’est le vendeur qui devra s’occuper des travaux. Il est important de savoir comment choisir sa ville en Loi Malraux ?

En plus de la défiscalisation, la loi Malraux permet de se constituer un patrimoine. Pour profiter de la réduction d’impôt vous devez louer votre bien pendant 9 ans. Cela vous permet de générer un revenu complémentaire pendant cette période grâce aux loyers. Un des avantages par rapport aux autres solutions de défiscalisation (notamment la loi Pinel) c’est qu’il n’y a pas de plafond des loyers ou des ressources des locataires. C’est une solution intéressante qui le devient de plus en plus notamment avec les changements apportés par la loi de Finances rectificative qui est votée tous les ans.

exemple appartement loi malraux
Une maison éligible en loi Malraux et non en loi Pinel

DÉFISCALISER AVEC LA LOI PINEL EN 2020

La loi Pinel offre une réduction d’impôt pour les investissements dans le neuf. Vous pouvez profiter d’une défiscalisation jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Avec un plafond d’investissement à 300 000€ et un autre qui change en fonction de la location notamment les grandes villes, cela fait une réduction d’impôt de 63 000€. Les avantages fiscaux varient en fonction de la durée de conservation du bien : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Comme pour la loi Malraux, la loi Pinel vous permet de constituer un patrimoine et de toucher des recettes grâce aux loyers du bien. La loi Pinel offre un retour sur investissement légèrement supérieur à la loi Malraux mais avec moins de défiscalisation. Il existe des contraintes différentes pour la loi Pinel. Vous devez investir dans un bien neuf, respecter des zones définies ainsi que des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Et si vous hésitez encore vous pouvez en apprendre plus sur les différences loi Malraux loi Denormandie et aussi les différences loi Malraux loi Censi Bouvard.

Réduction d’impôt loi Pinel

Solution 1 Solution 2 Solution 3
Durée
6 ans
9 ans
12 ans
Réduction d’impôt en pourcentage
12%
18%
21%
Réduction d’impôt maximum (avec le plafond de 300 000€)
36 000 €
54 000 €
63 000 €

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Tout savoir sur les lois Monuments Historiques & Malraux

Plafonds des loyers loi Pinel

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Barème à appliquer
17,17 €/m²
12,75 €/m²
10,28 €/m²
8,39 €/m²

Plafonds ressources des locataires loi Pinel

Foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule
38 236 €
38 236 €
31 165 €
28 049 €
Personne en couple
57 146 €
57 146 €
41 618 €
37 456 €
Avec 1 personne à charge
74 912 €
68 693 €
50 049 €
45 044 €
Avec 2 personnes à charge
84 439 €
82 282 €
60 420 €
54 379 €
Avec 3 personnes à charge
106 415 €
97 407 €
71 078 €
63 970 €
Avec 4 personnes à charge
119 745 €
109 613 €
80 103 €
72 093 €
Par personne à charge en plus (à partir de la 5ème)
+ 13 341 €
+ 12 213 €
+ 8 936 €
+ 8 041 €
exemple appartement loi malraux
Un appartement éligible loi Pinel et non loi Malraux