Immobilier : Résidence principale ou Investissement locatif ?

Résidence principale | Investissement locatif | Quelle stratégie adopter ?

Comme près de 70 % des Français, vous avez le projet d’investir dans la pierre. Ce choix peut être motivé par l’idée de répondre à certains objectifs que vous vous êtes préalablement fixés (optimisation de votre capital, préparation de la retraite…). Dès lors, un dilemme se pose à vous : allez-vous acheter votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif ? Comment allez-vous définir votre stratégie d’investissement ? Comparatif des 2 options.

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Certains facteurs pourraient vous pousser à vous tourner vers l’achat d’une résidence principale. Nous avons identifié 3 raisons et caractéristiques propres au choix de cette solution :

Une situation professionnelle stable

Michel dispose d’un emploi fixe, qui lui assure des revenus réguliers chaque mois. Il est assuré de travailler sur le même secteur géographique pour du long terme et souhaite investir en conséquence. Conscient que son mode de vie est établi pour une longue période, il désirerait disposer d’un lieu dans lequel se sentir chez lui lorsqu’il rentre du travail et profiter de week-ends de détente en famille ou entre amis. Ici, l’achat d’une résidence principale apparaît comme un choix tout trouvé.

Vous ne souhaitez plus payer de loyers

Ce n’est un secret pour personne : lorsque vous êtes locataires et que vous payez vos loyers, vous ne revoyez pas la couleur des sommes versées. Cette problématique peut alors être résolue si vous achetez votre propre bien. En acquérant un bien, la plupart des personnes contractent un crédit auprès de la banque. Les mensualités à régler prennent alors la forme d’un remboursement de cet emprunt. Ici, l’avantage est que la somme que vous payez chaque mois contribuera à l’acquisition finale du logement en question. En cas de revente, la somme touchée vous permettra de rembourser la part restante de votre crédit (dans le cas où celui-ci était encore en cours d’acquittement). Il est alors fort probable qu’il vous reste un surplus d’argent provenant de la vente. Considérez cette somme comme les loyers que vous auriez versés à votre propriétaire dans le cadre d’une location et constatez l’argent ainsi économisé grâce à votre opération.

Simulation : êtes-vous éligible ?

La réalisation de bénéfices n’est pas votre motivation principale

Si l’hypothèse prête à sourire, cette option peut-être parfaitement comprise. Prenons le cas de figure suivant :

Véronique a repéré un logement dans un quartier dynamique de Lyon. Celui-ci est idéalement placé : l’école de ses 2 enfants n’est qu’a quelques minutes à pied et son travail se situe à 3 arrêts de métro seulement. Elle a aussi eu un véritable coup de coeur pour le bien : l’aspect extérieur tout comme son agencement intérieur lui conviennent parfaitement. Ici, la valeur du bien devrait rester stable. Si elle était amenée à le revendre à l’avenir, elle n’effectuerait pas de plus-value mais elle ne perdrait pas d’argent non plus. La réalisation d’éventuels bénéfices n’est ainsi pas sa principale source de motivation, étant donné qu’elle a trouvé le bien qui correspond à ses attentes.

Résidence principale ou investissement locatif : faites votre choix !

Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

Si la réalisation d’un premier investissement reste encore assimilée à l’acquisition d’une résidence principale (par peur notamment de s’exposer aux risques de vacances locatives), vous allez voir qu’une stratégie d’investissement locatif peut également s’avérer judicieuse. L’idée d’acheter pour louer a fait son chemin dans l’esprit de nombreux français, qui sont de plus en plus à privilégier cette option avant l’achat de leur résidence principale. Pour mener à bien leurs objectifs, certains utilisent des dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Malraux et la Loi Monument Historiques pour ne citer qu’eux. Leurs motivations s’expliquent par des changements sociétaux et des objectifs financiers différents.

Une société en profonde mutation

Les nombreuses transformations qu’a subies notre société au cours des dernières décennies viennent expliquer l’évolution des stratégies d’investissement des populations. Autrefois, les jeunes actifs se mariaient et achetaient leur maison dans la foulée, l’opération étant généralement l’oeuvre de toute une vie. De plus, les emplois à disposition des populations étaient relativement sédentaires et la notion de séparation ou de divorce n’existait pas. De ce côté-là, la donne a relativement changé aujourd’hui. Selon des chiffres publiés par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), le nombre de ruptures et de divorces ont augmenté de 68% en près de 15 ans. Toujours selon cette même source, les jeunes actifs changent aujourd’hui en moyenne 4 à 5 fois de travail au cours de leurs premières années dans la vie active.

Un fort potentiel de retour sur investissement

Lors d’un investissement locatif (par exemple en loi Malraux ou loi Monuments Historiques…), le côté affectif doit être mis de côté. Ici, vous devrez vous concentrer sur la valeur scientifique et rationnelle de l’opération que vous allez tenter d’optimiser, afin de maximiser vos bénéfices par la suite. Le bien acquis devra être lui considéré comme une source de revenus vous permettant de faire fructifier vos affaires. Menez en amont une réflexion pour définir ce qui plaît à un maximum d’éventuels futurs locataires, sans prendre en compte vos goûts personnels. Pour que votre bien ait un potentiel d’attractivité, il devra se situer à proximité de l’une des principales infrastructures de la ville dans laquelle vous investissez ou de moyens de transport permettant de s’y rendre facilement. S’il se situe ainsi au contact d’une école, ligne de métro ou arrêt de tramway, vous aurez plus de chances de trouver un locataire intéressé. S’il ne répond pas à ces critères, il sera en revanche préférable de continuer à chercher afin de dénicher la meilleure affaire possible. Sachez que les biens mis à la vente chaque jour ne manquent pas et que les occasions de réaliser des bonnes affaires sont nombreuses.

Quelle solution adopter pour votre stratégie d’investissement ?

Avant de définir la solution adaptée à votre situation, posez-vous les bonnes questions :

L’évolution démographique y est-elle positive ? Si la ville dans laquelle vous lorgnez sur le bien perd des habitants chaque année, l’achat d’une résidence principale ou secondaire s’avérerait plus conseillé.
Une plus-value est-elle envisageable en cas de revente future ? Si vous achetez votre bien en tant que résidence principale et que vous êtes contraints de déménager à l’avenir, pourrez-vous le revendre ou le destiner à la location facilement ?
Si je contracte un crédit, pourrais-je en solliciter un second à l’avenir ? Si vos projets d’investissement sont nombreux, l’engagement d’un premier crédit vous bloquerait-il dans le cadre de vos opérations futures ?
La zone visée offre-t-elle de bonnes perspectives d’investissement ? Par exemple, si vous investissez dans une zone soumise à une importante pénurie de logements, vous n’aurez aucun mal à louer

Toutes les réponses que vous apporterez à ces questions vous permettront d’y voir plus clair et de choisir votre stratégie idéale. Si vous hésitez toujours, contraignez-vous tout de même à choisir une solution qui pourrait vous convenir. En immobilier, le temps est votre principal ennemi : plus vous resterez inactifs, plus vous perdrez d’argent.

En conclusion…

Il n’existe pas de stratégie de financement idéale dans l’immobilier. Les marchés disponibles ainsi que les types d’investissements proposés sont fluctuants. Chaque opération variera selon le profil de l’acheteur.