Comment réduire la vacance locative de votre bien ?

Définition Vacance Locative | Risques Vacance Locative | Solutions Vacance Locative


Lorsque vous effectuez un investissement locatif, l’un des piliers d’une bonne stratégie correspond au bon encaissement des loyers versés par votre locataire.

Face à cet état de fait, 2 facteurs peuvent influencer le bon déroulement de votre plan d’investissement : le non-paiement des loyers de votre locataire ou l’absence pure et simple d’occupant à l’intérieur du bien. Ce phénomène est appelé vacance locative (ou carence locative) et est la hantise de tous les propriétaires bailleurs.

Alors, quelles sont les différentes situations de vacances locatives ? Quels sont ses dangers si votre bien en subit les conséquences ? Quelles sont les solutions pour l’éviter ?

Tour d’horizon.

Qu’est-ce que la vacance locative d’un bien ?

Il faut tout d’abord lever le flou afin d’établir une distinction entre deux termes qui semblent similaires mais qui n’ont pas la même signification : la vacance locative et la carence locative.

  • Vacance locative: la période de non location du bien intervient entre deux contrats de location. Durant cet intervalle, le propriétaire bailleur ne reçoit plus de loyers pour le bien qu’il loue.
  • Carence locative : la période de non location a lieu au moment de la mise en circulation du bien avant l’entrée d’un premier locataire dans le logement.

Simulation : êtes-vous éligible ?

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Quels sont les risques pour votre bien ?

Les enjeux d’une bonne occupation de votre logement sont avant tout financiers. En effet, une période de vacance locative présente le risque de mettre en péril votre stratégie de financement.

Si votre budget est limité

Dans ce cas précis, une trop longue période d’inoccupation pourrait vous contraindre à revendre votre bien. Si ce dernier se situe dans une zone où les prix de l’immobilier diminuent au moment de la vente, vous réaliserez alors une moins-value et perdrez potentiellement beaucoup d’argent.

Si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation immobilière

Si votre investissement locatif est réalisé à l’aide d’un dispositif de défiscalisation immobilière, une durée de vacance locative excessive pourrait poser problème et compromettre vos accès aux avantages offerts par l’une de ces niches fiscales. En effet, il faut savoir que certains de ces mécanismes plafonnent les durées de vacances locatives afin d’éviter les abus.

Par exemple, si votre investissement est réalisé à l’aide du dispositif de défiscalisation Pinel : une non-location du logement pendant 12 mois consécutifs pourrait conduire à une annulation totale des avantages fiscaux proposés par la loi.

Logement vide car il n'est pas loué

Comment lutter contre les risques de vacances locatives ?

Face à un taux non négligeable (près de 8% du parc immobilier Français est touché par le phénomène), il est important de sécuriser son investissement afin d’assurer sa rentabilité et sa viabilité dans le temps.

Pour éviter d’en arriver aux cas de figure cités précédemment, des solutions existent.

Il existe en effet deux types de moyens pour lutter contre ce phénomène : les bonnes pratiques et les solutions payantes.

Quels sont les réflexes à avoir ?

Avant d’investir

Si vous n’avez pas encore acheté votre bien, informez-vous au préalable sur la ville dans laquelle vous souhaitez l’acquérir et posez-vous les questions qui suivent :

  • La zone d’acquisition offre-t-elle des perspectives d’investissement intéressantes (ex : proximité d’une infrastructure) ?
  • La part de logements vacants y est-elle importante ?
  • Le bien répond-il à un besoin de logement des populations ?

Les réponses que vous apporterez à ces questions vous permettront de mieux définir votre futur logement d’acquisition ainsi que sa compétitivité sur le marché.

Si vous ne trouvez pas de locataire

En cas de difficultés rencontrées dans votre recherche d’occupant, n’hésitez pas à baisser le prix du loyer que vous proposez. Si vous recevez des demandes de locations après ce rabais, c’est que votre offre précédente n’était pas en adéquation avec les prix pratiqués sur le marché.

Vous êtes peut-être réticents à l’idée d’abaisser le montant de votre loyer et cela peut s’expliquer pour 2 raisons. D’une part, car votre budget est limité et que vous ne pouvez pas vous permettre cet écart. D’une autre, car vous ne souhaitez tout simplement pas le modifier.

Si la situation s’envenime, il est pourtant nécessaire et urgent de changer votre fusil d’épaule pour enfin remplir votre logement. Dites-vous qu’il est préférable de perdre un peu d’argent en louant à une somme moindre que de ne rien modifier et ne pas trouver de locataire du tout. Chaque journée de vacance locative contribue en effet à fragiliser le rendement de votre investissement.

Quand vous disposez déjà d’un locataire

Le fait de disposer d’un locataire ne doit pas vous faire baisser la garde pour autant. Si votre occupant fait preuve de sérieux (ex : aucun retard de paiement des loyers), veillez à entretenir des bonnes relations avec lui et faite tout pour ne pas le perdre inopinément.

Pour cela, de simples réflexes sont à adopter. Restez à l’écoute en cas de doléances de sa part et tentez de le fidéliser en lui octroyant certains avantages (non-augmentation voire baisse du loyer…).

Quelles sont les alternatives payantes ?

En ce qui concerne les alternatives payantes, sachez qu’il existe des assurances permettant de lutter contre les risques liés aux vacances locatives. La garantie en question fait généralement partie d’un package comprenant d’autres solutions protectrices face aux risques locatifs dans leur ensemble (ex : garantie contre les loyers impayés…).

Si vous souscrivez à l’une de ces assurances, vous recevrez les loyers non perçus selon les termes établis dans votre contrat.

Le choix de cette solution présente l’avantage d’apporter plus de sécurité face aux risques liés à la non-location de votre bien.

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