Pourquoi investir dans un monument historique ?

Dernière niche fiscale en 2018, la Loi Monuments historiques offre des avantages fiscaux particulièrement intéressants afin de réduire l’imposition des plus hauts revenus, mais également en matière de transmission du bien. Zoom sur les conditions d’application de ce dispositif de défiscalisation.

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A qui s’adresse la Loi Monuments historiques ?

Le dispositif fiscal Monuments historiques s’adresse aux acquéreurs, domiciliés en France, d’un bien immobilier classé ou inscrit à l’Inventaire des Monuments historiques, destiné à être restauré.
Sont également concernés, les biens ayant obtenu le label « fondation du patrimoine » ainsi que les biens, ouverts au public, agréés par le ministère de l’Économie et des Finances comme « bien du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ».

Le bien acquis doit être destiné à l’habitation, soit dans le cadre d’une location, soit pour être habité par son propriétaire.
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Ce dispositif se révèle particulièrement intéressant pour les contribuables soumis aux plus fortes tranches d’imposition, l’optimisation du dispositif étant atteinte pour les tranches situées entre 41 et 45 %.

Avantages fiscaux déplafonnés

Investir en Loi Monument historique accorde la possibilité, pour le propriétaire de l’immeuble, de déduire le montant de l’ensemble des travaux de restauration de son revenu global, sans aucun plafonnement, ainsi que le montant des intérêts d’emprunt lié à l’acquisition et aux travaux. Cette déduction est accordée même en l’absence de revenus fonciers, puisqu’elle s’applique sur l’assiette du revenu global.

Les travaux doivent être effectués sur une courte durée (1 à 4 ans), leur coût étant intégralement déductible sur cette période.

A titre d’exemple, une personne seule déclarant un revenu imposable de 700 000 €, dont 200 000 € de revenus fonciers, réalisant des travaux d’un montant de 200 000 € pourra les imputer de son revenu global soumis à une imposition de 45 %, ce qui aboutit à une réduction d’impôts de 129 000 €.

Une exonération totale des droits de succession

Au moment de la transmission du bien par voie successorale, l’héritier pourra bénéficier d’une exonération totale des droits de successions, quel que soit son degré de parenté avec le défunt, y compris s’il s’agit d’un légataire non parent.

Cette mesure s’applique en réalité pour tous les droits de mutations à titre gratuit, en conséquence elle concerne également les transmissions par donation.

L’exonération est toutefois soumise à la signature d’une convention avec l’Administration publique, relative au maintien des meubles dans le bien, aux modalités d’accès du public et aux conditions d’entretiens du bien exonéré. Les héritiers doivent, en outre, prendre l’engagement de conservation du bien ou de leur part pendant une durée de 15 ans.

Cet avantage s’applique également aux parts d’une SCI détenant l’immeuble classé ou inscrit à l’Inventaire des Monuments historiques (recevoir une simulation gratuite d’un investissement en Loi Monuments Historiques).

Les conditions d’application de la Loi Monuments historiques

Les travaux concernés par le dispositif de la Loi Monuments historiques doivent être des travaux de restauration lourds, aboutissant à la rénovation du bâtiment. Ils doivent obligatoirement être soumis au contrôle de l’Architecte des bâtiments de France. Les travaux d’entretien courant ou d’embellissement ne sont pas concernés.

Afin de bénéficier des avantages fiscaux, l’acquéreur doit s’engager à conserver le bien pendant une durée de 15 ans, mais il peut choisir d’y vivre dedans. Aucune obligation de louer le bien ne s’impose à lui.

Si l’acquéreur désire de louer le bien, la Loi Monuments historiques ne permet pas, en revanche, de diviser l’immeuble en vue d’en faire plusieurs logements.

Par ailleurs, l’immeuble ne doit pas être détenu via une société, à l’exception des SCI familiales ou des sociétés soumises à l’IR (Impot sur le Revenu) ayant reçu un agrément de l’administration.

 

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