Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)

Instaurée par la loi de décentralisation, une Zone de Protection du Patrimoine Architecturale, Urbain et Paysager ou ZPPAUP est un dispositif ayant pour objectif la protection du patrimoine paysager et urbain. Cette zone définie par la commune met en valeur les sites à protéger en gardant leur aspect e

sthétique, leur emplacement (quartier) ainsi que leur histoire.

Un ensemble de règles ainsi que plusieurs lois favorisent le principe de la ZPPAUP si nous ne citons que la loi Monuments Historiques ou encore la sauvegarde de biens immobiliers en la loi marlaux. Les deux dispositifs sont semblables dans leur profil concernant l’investissement, néanmoins ils diffèrent légèrement au niveau de certains aspects comme leurs conditions ou encore leurs avantages. Focalisé un peu plus sur la loi malraux, l’article vous propose de découvrir ci-après tout ce qu’il y faut savoir.

En quoi consiste la loi malraux ?

Pour les amoureux des vieilles pierres qui désirent acquérir un bien ancien à restaurer, cette loi est leur allié. Définie comme étant un dispositif de défiscalisation immobilière conçu aux hauts revenus, elle est considérée comme avantageuse grâce à la réduction d’impôts et à la défiscalisation de sommes importantes qu’elle ouvre dans les secteurs sauvegardés éligibles à la loi Malraux.

En plus de permettre depuis 2021 un investissement immobilier particulièrement patrimonial, comparée à la loi Monuments Historiques, il s’agit en effet d’une loi ayant comme objectif de défiscaliser une partie des travaux de rénovation d’un bien ancien et de sauvegarder le patrimoine français.

Pour faire simple, cette loi, établie le 4 août 1962, permet à un investisseur de rénover un bien immobilier ancien en bénéficiant d’une défiscalisation. Votée dans l’unique objectif de préserver un patrimoine immobilier français par le biais des travaux de rénovation, elle offre à son bénéficiaire une déduction fiscale considérable.

Loi malraux : quels avantages pour l’investisseur ?

Le dispositif Malraux rend plus souples les divers travaux de construction et de restauration d’un bien immobilier classé patrimoine dans les villes de premier ordre (Paris, Bordeaux, Nantes, Avignon…), en réduisant certains impôts. Cette réduction est calculée en fonction des dépenses investies dans les travaux de rénovation mais surtout selon le périmètre dans lequel est localisé le bien.

Accordée à la hauteur de 22 % pour les sites patrimoniaux remarquables en ZPPAUP et déclarée d’utilité publique, de 30 % pour les biens situés dans les Secteurs Sauvegardés Malraux, c’est-à-dire les villes françaises de premier ordre, la réduction peut s’élever jusqu’à 40 % dans certains cas.

Les investisseurs bénéficient également de plusieurs autres avantages tels que la liberté en matière de location (aucun plafond de loyer ni de conditions de ressources pour le locataire) ou encore le report de la réduction (pendant trois années consécutives) si le montant imposable est inférieur à la fraction déductible et un crédit d’impôt dans le cas contraire.

Quels sont les critères pour bénéficier de ces avantages ?

D’abord, la loi malraux exige une situation géographique particulière du bien immobilier en question. En effet, celui-ci doit se placer dans deux secteurs bien définis, soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) ou dans un Secteur Sauvegardé. Ensuite, le propriétaire, contribuable domicilié en France ayant une fiscalité très élevée, souscrit au capital de sociétés civiles de placement immobilier, doit justifier des travaux de restauration du bien, dans son ensemble.

Une fois rénové, le logement nu doit également être mis en location pendant 9 ans, un contrat conclu dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation. Et le locataire ne sera ni un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou descendant du contribuable.

Quels sont les risques à prendre en compte ?

En réduisant les impôts, en tenant compte de la création des SRP et en maintenant une différenciation de ses taux, la loi malraux n’a pas que des avantages. Voici quelques risques à ne pas négliger dans ce genre d’investissement :

• Une rentabilité qui n’est pas garantie : il est en effet rare de trouver un locataire désirant habiter ou investir dans un site classé « patrimoine » alors que le bien doit-être louer dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
• Une obligation de location pendant 9 ans avant une possibilité de vente, même en cas de changement de situation matrimoniale (divorce) ou de décès du propriétaire.
• Des frais de gestion et une taxe foncière très élevés réduisant ainsi la rentabilité de votre investissement.
• Une taxation des plus-values lors de la revente qui peut absorber l’avantage fiscal.
• Un coût de rénovation maximum autorisé qui est de 400 000 euros nécessitant ainsi une précision sur le devis de la réhabilitation.