Simulation : êtes-vous éligible ?
GUIDE INVESTISSEMENT
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L’investissement et les plafonds
une solution déplafonnée
L’acquisition d’un bien classé Monuments Historiques permet donc d’investir dans l’immobilier sans aucun plafond et de manière illimitée. Les propriétaires ne sont pas soumis au respect de plafond de loyers ou de ressources des locataires, par ailleurs ils ne sont pas non plus soumis à un engagement de location.
Exemple d’investissement
- Un contribuable dispose de manières régulière ou exceptionnelle d’un revenu élevé qui sera taxé sur une tranche supérieure à 40%
- Un contribuable déclare des revenus fonciers importants et taxés à partir de la tranche à 30%
- Il souhaite gommer tout ou partie de son impôt et disposer d’un patrimoine de qualité et cherche donc une solution adaptée à sa situation
Ce contribuable fait l’acquisition d’un bien immobilier d’exception pour un montant de 300 000 €. Ce bien sera restauré pour un montant de 200 000 €. La durée des travaux de restauration est de 2 ans (100 000€ l’année 1 et 100 000 € l’année 2) Si la tranche d’imposition du contribuable est de 45%, la simulation Monument Historique en 2019 est la suivante :
- Année 1 : 100 000 € * 45% = 45 000 €
- Année 2 : 100 000 € * 45% = 45 000 €
L’investisseur aura diminué ses impôts de 90 000 € en 2 ans.
Quelle alternative à la loi Monument Historiques ?
La loi Malraux ou la loi Denormandie
La loi Malraux
- Définition loi Malraux 2019
- La loi Malraux est également un dispositif de défiscalisation immobilière adapté aux hauts revenus qui présente de nombreux avantages. Elle ouvre droit à une réduction d’impôts de 22% du montant des travaux pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP et 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM approuvé. Sachant que le plafond des travaux est de 400 000 euros sur 4 ans, cela permet de défiscaliser des sommes importantes.
Comme pour la loi Monuments Historiques, la loi Malraux en 2019 permet de défiscaliser une partie des travaux réalisés pour rénover un bien ancien. Cette loi de défiscalisation a aussi pour volonté de sauvegarder la patrimoine français. Cependant les avantages et les conditions diffèrent légèrement. Dans les deux cas, elles permettent de diversifier votre patrimoine, défiscaliser et toucher des revenus réguliers grâce aux loyers. Et cela en respectant des conditions au niveau des travaux et de la location qui suivra.
Explication des différences loi Monuments Historiques ou loi Malraux
Différence loi Malraux ou la loi Monuments Historiques en 2019 ? Elles permettent toutes les deux de défiscaliser dans l’immobilier ancien. Ces lois de défiscalisation possèdent des avantages et des conditions différentes. Pour vous aider à faire la différence entre les deux, voici un récapitulatif des avantages de la loi Monuments Historiques et de la loi Malraux.
| Loi Monuments Historiques | Loi Malraux | |
|---|---|---|
| Plafond travaux | Aucun | 400 000€ sur 4 ans |
| Obligation de louer | Non | Oui |
| Réduction d’impôt | 100 % des travaux | De 22 à 30% |
| Prix moyen de l’investissement | Fort | Moyen |
| Exonération des droits de succession | Oui | Non |
La loi Denormandie ou loi Monuments Historiques ?
Cette solution vise moins les contribuables très fortement imposés comme avec la loi Monuments Historiques ou la loi Malraux mais offre tout de même une forte défiscalisation et un excellent rendement au global. Elle ressemble beaucoup à la loi Pinel et offre aussi jusqu’à 21% d’un investissement plafonné à 300 000 euros mais pour des conditions différentes.
Tout comme la loi Monuments Historiques et Malraux, la loi Denormandie vise à rénover le patrimoine immobilier ancien. On offre donc des avantages fiscaux si vous achetez un bien ancien et que vous réalisez des travaux qui correspondent au minimum à 25% du coût total de l’acquisition (achat, travaux, divers frais etc…). Il n’y a pas de zonage comme en loi Pinel mais de très nombreuses zones éligibles. Puis ensuite vous allez devoir louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds pour les loyers.
Elle présente de nombreux avantages. Le premier est sa défiscalisation importante mais pas seulement. Les villes sélectionnées correspondent à des endroits où l’offre locative n’est pas assez forte. Couplé avec les plafonds pour les loyers, vous allez trouver très facilement des locataires. Vous profiterez également d’une forte plus-value immobilière grâce aux travaux.
Tous les détails sur la loi Monuments Historiques
Rentabilisez au maximum votre investissement
Plus-value immobilière
Lorsque l’on fait un achat pour un bien immobilier ancien aussi conséquent, on se pose facilement la question de la revente à terme et donc de la plus-value immobilière. Dans le cadre de cette solution de défiscalisation, vous devez converser votre bien pendant 15 ans. Ensuite vous pouvez le revendre et la plus-value immobilière sera calculée de la même façon que sur les autres biens immobiliers « classiques ». A savoir que plus vous conservez un bien longtemps moins vous serez imposés dessus.
Droits de succession
Préparer sa succession est un projet important. Et là encore, la loi Monuments Historiques offre un avantage par rapport aux autres dispositifs fiscaux. La transmission de votre bien et plus particulièrement tout ce qui est classé comme historique (donc éventuellement les objets à l’intérieur) sont totalement exonérés des droits de succession. Et cela même dans le cas ou votre héritier n’est pas de votre famille. Il devra cependant conserver le bien ensuite.
Taxe foncière et agrément fiscal
Dans l’ancienne version de la loi Monuments Historiques vous deviez avoir un agrément fiscal pour profiter pleinement de la solution. Mais depuis 2017 avec la loi des Finances rectificative, vous n’avez plus à fournir d’agrément fiscal.
Dans le cas où vous ne souhaitez pas mettre en location votre bien, il est possible de déduire de vos impôts cette taxe foncière. Encore un avantage fiscal en plus pour ce dispositif.
Régime fiscal
La loi Monuments Historiques est assez souple et offre de nombreuses possibilités. Il existe donc différentes possibilités pour votre régime fiscal. Dans le cas où votre bien ne génère aucun revenu : vous pouvez déduire l’intégralité de la taxe foncière des revenus.
Si vous n’occupez pas l’immeuble et qu’il génère quand même des revenus : dans le cas d’une location vous pourrez déduire la totalité de la taxe foncière. Mais s’il n’est pas loué alors le régime de droit commun s’applique.
Dans le cas où votre immeuble est occupé et génère des revenus : vous pourrez déduire des charges uniquement celles qui correspondent à la partie occupée.
Recettes publicitaires
Normalement les publicités dans les alentours d’un monument historique sont toutes interdites. Mais s’il s’agit de votre bien, il est possible d’en utiliser pour générer des revenus et les réinjecter dans vos travaux. Ce qui permet d’obtenir un budget plus conséquent sans avoir à le financer vous-même. Et petit plus ! Ce montant supplémentaire injecté dans vos travaux est donc également déductible. Cela veut dire que vous débloquez une source de revenus quand vous reversez à vos travaux pour défiscaliser plus.
FAQ - Loi Monuments Historiques et Malraux 2019
Les questions fréquentes
Voici les questions souvent posées par nos clients sur la loi Monuments Historiques 2019
✅ Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?
La loi Monuments Historiques est une solution de défiscalisation qui permet de déduire de ses impôts les travaux réalisés sur un monument historique.
🤔 Différence loi Monuments Historiques et loi Malraux ?
La loi Monuments Historiques offre une défiscalisation de 100% des travaux sans limite alors que la loi Malraux offre 22 à 30% des travaux plafonnés à 400 000€.
⭐️Quels biens sont éligibles à la loi Monuments Historiques ?
L’ensemble des biens immobiliers classés ou inscrits aux monuments historiques sont éligibles.
Est-ce que je peux louer un monument historique à mes enfants ?
Il est possible de louer votre bien classé monuments historiques à vos enfants. A noter qu’il faut qu’il possède son propre foyer fiscal (un différent de ses parents). C’est-à-dire que vous pouvez louer votre bien à qui vous voulez s’il n’est pas dans votre foyer fiscal (enfant, parent, époux/épouse).
Est-il possible d’investir avec une SCI en loi Monuments Historiques 2019 ?
Vous pouvez tout à fait passer par une SCI pour investir dans la loi Monuments Historiques en 2019 mais uniquement dans le cas d’une SCI Familiale. Il s’agit d’une SCI particulière, puisqu’elle a pour associé uniquement des membres d’une même famille. Il faut garder en tête que chacun des membres de la SCI familiale devra s’engager à conserver ses parts pendant au moins 15 ans, la durée demandée par la loi Monuments Historiques.
Comment est calculé la plus-value immobilière avec la loi Monuments Historiques 2019 ?
Si vous décidez de vendre un bien éligible à la loi Monuments Historiques en 2019, la plus-value sera imposée avec le régime classique. Plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous serez imposés. Le régime d’imposition change souvent, il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel pour connaître le taux actuel. A noté qu’après 22 ans de conservation, vous êtes exonéré sur la plus-value immobilière.
Est-il possible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?
Vous pouvez profiter des avantages fiscaux des autres dispositifs de défiscalisation pour les propriétés avec l’investissement locatif (exemple : loi Scellier, loi Borloo ou encore la loi Robien). Par contre, il est important de savoir que ce n’est pas possible d’avoir des avantages fiscaux pour un même bien.
Et les questions sur la loi Malraux 2019
Est-il possible d’investir avec une SCI en loi Malraux ?
Il est possible de passer par une SCI (Société Civile Immobilière) si elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. La réduction d’impôt sera calculée en fonction de votre nombre de parts dans la SCI. A noter que les associés de la SCI s’engagent à garder leurs parts pendant les 9 ans demandés par la loi Malraux.
La loi Malraux 2019 est-elle sujette au plafond des niches fiscales ?
La loi Malraux fait partie des rares solutions non soumises au plafond des niches fiscales. Vous pouvez défiscaliser jusqu’à 30% de votre investissement dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. Un avantage très intéressant puisque le plafond des niches fiscales en France métropole est de 10 000€ et 18 000€ pour les départements d’outre-mer.
Est-il possible de démembrer un bien immobilier en loi Malraux 2019 ?
Il est impossible de passer par un démembrement de votre bien avec la loi Malraux en 2019. Ou plus précisément, c’est possible mais en remettant en question votre avantage fiscal. Cela concerne également les SCI. La seule exception est lorsque le démembrement fait suite au décès du propriétaire avec la transmission du patrimoine entre différents héritiers.
Comment est calculé la plus-value immobilière avec la loi Malraux ?
Si vous décidez de vendre votre appartement, la plus-value immobilière sera imposée comme avec un bien classique. Il faut savoir deux choses : Les travaux réalisés ne rentrent pas en compte dans le calcul de la plus-value avec votre bien en loi Malraux 2019. Et plus vous conservez votre bien longtemps, moins la plus-value immobilière est imposée.
